深圳国资委站台：万科我保定了，耶稣也带不走

偶然看到网传的万科最新会议纪要，估计最近关心万科的人不少，转发下，供参考。

会议纪要

参会嘉宾：公司领导、深圳地铁、深圳国资委

内容：

近期公司正常情况下，万科境外美元债存在较大波动，市场关于公司经营安全传闻引起大家担心，在此组织会议把大家关切问题进行交流。今天参会的国资委和深铁集团领导，包括：1）深圳国资委主任，2）深圳地铁集团董事长等重要领导。

前三季度销售行业排名第二。公司在大宗交易、去化等方向均有不错表现。企业高质量新增37个项目。

【万科的持有型物业一直在卖，但价格目前看来还是顶得住，没有显著的打折，也意味着万科的财务状况没有啥大问题。】

公司长期坚持，日周月日年，常态化前置预案保证现金流安全。公司连续14年保证经营性现金流为正。货币资金1037亿，在手现金对短债覆盖倍数2.2X。剔除预收监管资金后600亿。3Q公司获取21个优质项目，对自由资金有一定消耗，同时考虑分红，当季现金有一定影响。

【还在不断拿新项目，实在是看不出异样】

再融资方面，公司融资渠道畅通，有息负债结构不断优化。3Q有息负债3230亿，银行占比61.4%。前三季度融资成本保持低位，较上年下降。境外受到美元加息影响，新增融资成本略有上升。短债占有息负债比，久期三季度均在改善。

01

持有型物业

经营服务方面稳步提升。公募reits申报获取受理，项目价值40亿。此外，保障房、物流也在顺利推进。

【租赁住房、物流冷链、购物中心、三大业态都在同步申报公募REITs，给人的感觉是战略性的布局，前端和建信大基金的合作，也趟平了pre的路子。

下午还在和朋友聊，从目前REITs市场的表现来看，普洛斯、临港、东久的表现总体靠前，是因为人家的的确确是把REITs当成发展的抓手和资本平台，而绝对不仅仅是融资工具。

有投行朋友说，在和华润万科这样的企业合作的时候，多数时候是被他们推着走的。。。你感受下。

很多企业习惯了朝南坐，也远远没有经历过市场的考验，会误以为是自己能力出众，结果翻遍了资产负债表也找不出几个拿得出手的。。。有时候，发心和立意真的很重要。】

租赁住宅，泊寓保持全国第一。全口径收入25.3亿，管理面积持续提升，集中式公寓排名第一。开业18万间。出租率94.4%。企业客户占比25.5%。多渠道进入纳保号召，有9.05万间进入保障性住房。

1-9月，商业实现全口径业务69.5亿。整体出租率95%。新开业7项目。

物流方面，万纬物流等冷链业务全国领先。其中，高标库业务发展顺利，开业141个项目。高标库89万平。冷链布局全国49个城市，管理规模行业第一。通过覆盖全国仓网布局，打造行业领先的供应链能力。建立垂直和深度服务优势。资产证券化工作稳步推进。

【真的很期待万纬的物流REIT了。。。起个大早，赶个晚集。

印力选择浙江项目启动REITs的时候，朋友圈一片惊讶。。。说老板你没必要这么耿直非要加大难度系数、自我考验吧？？？

都传说浙江那边的政府过于精明、精于算计、特别难搞，对于REITs申报更是需要从村镇开始沟通。BTW，印力老板是温州人来的，目前看结果还可以，当地政府很支持，印力果然搞得定。

但万纬。。。都是万科大家庭，实在是有点难为情。加油呢。】

REITs有利于解决总资产投入和利润蓄水池问题，持续通过经营改善提升更多优秀资产。

印力REITs预计年内完成发行。22年NOI,9.5%。

物流园区项目公司申报规模大致22亿。

泊寓预计首批申报5项目，资产包NOI，5.5%。

公司同时和建行进行合作。项目委托万科泊寓共同管理。总规模24亿。第二笔也在积极推进。

公司长期对经营性业务成本法核算，一旦出表将产生更大利润贡献。

【万科和印力不并表，可能还不是特别直接。举个有趣的栗子。

假设有个投资人，既买了A家的REIT，又买了A家的重资产上市公司，还买了A家的商管公司，这边REIT出表之后，利润会马上体现到两个上市公司里面。。。这个投资组合，一个自我增强型的小型指数基金，还是挺有意思的。】

02

深圳国资委表态

近期市场关于万科的传闻，对股债价格和投资者信心造成不良影响。深圳国资自成为万科第一大股东以来，充分认可万科企业发展和价值，常态化支持万科。深圳国资支持深圳地铁合作方式业务协同。

万科具备安全性！万科是深圳国资体系的重要成员。坚定支持万科，防范风险。如果遭遇极端情况，深圳国资也通过一切市场化、法制化手段，积极应对。

1）万科是深圳国资体系重要成员

2016年深圳国资就是市场化、法制化支持。深圳地铁成为股东后。深圳国资出台专门制度，将万科纳入统计范围。万科总资产、净利润超过深圳国资30%，对深圳国资有重要影响。

2）充分相信万科管理层

万科有优秀管理团队和优秀企业文化。万科管理团队也坚持长期研判和稳健战略。对行业趋势在企业很早就做出前瞻判断，不积极扩张杠杆。2018年，企业就提出防范提出地产金融风险。企业团队组织结构不断优化。

3）万科基本面韧性强，财务策略稳健

万科高端重视经营现金流管理，连续14年经营性现金流为正，融创处于行业领先地位。今年国际评级机构也关于关注。国资委对相关关注事项进行充分交流。评级机构认为万科财务稳健，财务机构持续优化。

4）万科和企业市属国资国企有深入合作

市属国资国企和万科有大量合作和项目学习。共同服务城市。在非理性和极端情况，深圳国资在市场化和法制化要求下，通过一切手段，促进行业平稳发展。

近几年万科与16家深圳兄弟企业，如深投控，等都可以参与项目合作。如深铁集团、深国际、深能源合作，与机场集团打造国资枢纽等。

【我在暗搓搓的想，其他房地产商咋没赶上这样的好股东呢。。。

但是，所有命运馈赠的背后，都已经暗中标好了价格。有朋友说，之前国资股东要委派董事，万科这边习惯性的颇为推拉了一下。

现在好了，共同抵御外敌的时候，内部最容易妥协或和谐。】

一方面相信万科管理团队有能力应对，另一方面，深圳国资委将积极落实国家精神，用好金融工具箱，包括：

Ø受让合作开发等方式，加快万科城市开发项目进度

Ø合作方式提供万科项目流通性

Ø配合万科优化长期投资股权结构

Ø积极协调国资机构认购万科债券

Ø积极协调金融机构加大万科融资力度

深圳国资有实力、有能力支持万科防范和应对各类风险！

03

深铁的表态

今天的万科在开发业务和多行业细分领域均数一数二。郁亮主席为股东和社会持续创造真实价值。深铁集团会坚定和万科站在一起。

代表深铁集团申明，深铁集团奉行长期主义，坚定看好万科，从来没有制定减持计划，也没有任何减持想法，更没有任何减持行为。关于大股东减纯属于造谣。

万科不是一个人在战斗！万科背后是深铁，深铁背后是国资委。

深铁工具箱将全力支持万科，包括：

Ø深铁将与万科加大沟通，帮助万科获取政策和资金支持！市场化、法制化方式，承接万科在深圳项目，盘活资产，交易金额超百亿；

Ø积极并择机购买万科债券；

Ø研究其他措施，保证对万科支持不减；

假设极端情况下，存在风险，一定会在市场化、法制化基础上，帮助万科守住不发生经营风险的底线。

国资委有足够工具、资产和经验完成以上任务。

【最近在看一本好书《投资至简》，里面正好提到了，引用下：

这有类企业可以称之为“国有民营”，其股权的形成与历史有关，一般是企业创始人对企业的创立和发展起到非常关键的作用，但创立之初也可能部分利用了国有企业的资源，或脱胎自国有企业。“国有民营”的企业中，企业家对企业的经营有非常大的决定权，企业文化基本上和民营企业类似，国企的弊端没有出现在这类企业身上。格力电器、海康威视、伊利股份、万科等都是这类企业，国有股份占比最大，甚至处于绝对控股地位，国企对这些企业不能说没有影响，但企业家和企业文化实质上是民企风格。

又想起一位朋友说的，起初的政策是鼓励做大做强国有资本，现在慢慢变成了做大做强国有企业，一字之差，差别极大。

大会刚刚说过，无论所有制属性都要保障房地产企业的合理融资需求、切实化解风险。。。马上就出现这种需要国资强力背书才能平事儿的案例，实在是让人唏嘘不已。

有此先例可循了。后续估计开发商、金融机构、城投可能还会有类似的情况出现，地方的国资委和财政局，估计会很忙。。。】

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之前文章提到的几个北京上海产业园区的报告，有读者在索取，一并发一下。私下学习使用哈，侵删。

https://flowus.cn/qinghe/share/e92b9639-d646-4769-8bd6-92f1f7ea349b